Объект и варианты планировки
Начнём с вашего помещения или требований к покупке. Сопоставим расположение, план, технические ограничения и формат будущих апартаментов.
Ваша недвижимость. Подготовка и аренда — с нашей командой.
Поможем подобрать объект, оценить варианты переустройства и подготовить апартаменты к посуточной аренде. После запуска возьмём управление: объявления, работу с гостями и содержание. Недвижимость остаётся в вашей собственности.
От обсуждения к понятным действиям
Продумать каждый метр. Подготовить к проживанию.
От исходного состояния помещения до мебели, кухни и бытового оснащения. До ремонта оценим технические ограничения, возможную планировку и бюджет запуска. Ниже — примеры разделения помещений и калькулятор для ваших исходных данных.
Обсудить мой объектОт первого адреса до ежемесячного отчёта
На первом разговоре определим, что уже есть и какие данные нужны для расчёта именно вашего объекта.
Понятный бюджет запуска
Разделим покупку, проект, ремонт, мебель, технику и резерв. Состав работ, смету и порядок оплаты согласуем до начала реализации.
Управление после подготовки
Согласуем продвижение, бронирования, заселение, уборку и обслуживание. В договоре закрепим комиссию, отчётность и порядок перечисления средств собственнику.
Что должно быть видно в отчёте собственника
Поток денег зависит от фактических бронирований и расходов. Калькулятор ниже поможет сравнить допущения до принятия решения.
Доход от проживания
Забронированные и оплаченные ночи, отмены и возвраты за согласованный период.
Расходы и комиссия
Расходы на содержание и обслуживание, комиссии каналов и вознаграждение за управление — отдельными строками.
Сумма к перечислению
Итог после согласованных расходов и дата перечисления. Состав отчёта и график выплат фиксируются в договоре.
Один объект.
Несколько сценариев дохода.
Посмотрите сверху, как может измениться пространство. На схемах — исходная планировка и вариант разделения с отдельными входами, кухнями и санузлами.
Проектные концепции. Это условные варианты для обсуждения, а не выполненные нами объекты и не рабочие чертежи. Возможность переустройства проверяется для конкретного помещения. Площади и финансовые данные ниже — демонстрационные.
Планировочная концепция
Двухкомнатная квартира → 2 апартамента
Сначала — двухкомнатная квартира с отдельной кухней и санузлом. После — два изолированных апартамента, каждый со своей кухней и санузлом. Между ними остаётся общий входной тамбур.
52 м²условная исходная площадь
Один исходный вход → общий тамбур → дверь А или дверь Б. В санузел каждого апартамента входят только из его собственной части.
Проверяем статус объекта, конструкции, расположение стояков, этаж и планы соседних этажей. Два сценария проживания не означают автоматически два самостоятельных объекта недвижимости.
Полный бюджет18 780 000 ₽включая подготовку и резерв
Денежный поток / месяц107 861 ₽после заложенных расходов
Доходность за 12 месяцев работы6,9%к полной базе капитала
Простая окупаемость14,8 летвключая время до запуска
Из чего складывается этот пример
Студий: 2. Средняя цена занятой ночи: 5 200 ₽. Загрузка: 72%. Срок до запуска: 4 мес. Комиссии каналов и платежей: 12% выручки; управление: 20% выручки. Это введённые допущения, не тариф договора и не прогноз рынка.
Покупка: 15 000 000 ₽; проект: 500 000 ₽; ремонт: 1 700 000 ₽; мебель и техника: 850 000 ₽; прочий запуск: 300 000 ₽; резерв: 350 000 ₽; содержание до запуска: 20 000 ₽/мес. Переменные расходы: 320 ₽ на занятую ночь; постоянные: 24 000 ₽/мес.; налоги вручную: 9 000 ₽/мес.
Модель не учитывает кредит, продажу актива и рост его стоимости. Денежный поток может оказаться ниже или отрицательным. Для решения нужны параметры реального объекта.
Планировочная концепция
Трёхкомнатная квартира → 4 студии
План показывает исходные три жилые комнаты и отдельную кухню, а затем четыре компактных апартамента с раздельными входами из общей части. У каждого — своё окно, место для сна, кухня и санузел.
84 м²условная исходная площадь
Один вход в объект → общий коридор → четыре отдельные двери. Общая зона служит проходом, кухни и санузлы расположены внутри студий.
Четыре студии — гипотеза для подходящего помещения. Она может оказаться недопустимой для конкретной жилой трёшки. Количество модулей определяем после проверки объекта.
Полный бюджет29 940 000 ₽включая подготовку и резерв
Денежный поток / месяц199 522 ₽после заложенных расходов
Доходность за 12 месяцев работы8,0%к полной базе капитала
Простая окупаемость12,9 летвключая время до запуска
Из чего складывается этот пример
Студий: 4. Средняя цена занятой ночи: 4 900 ₽. Загрузка: 70%. Срок до запуска: 5 мес. Комиссии каналов и платежей: 12% выручки; управление: 20% выручки. Это введённые допущения, не тариф договора и не прогноз рынка.
Покупка: 23 000 000 ₽; проект: 850 000 ₽; ремонт: 3 200 000 ₽; мебель и техника: 1 600 000 ₽; прочий запуск: 500 000 ₽; резерв: 650 000 ₽; содержание до запуска: 28 000 ₽/мес. Переменные расходы: 320 ₽ на занятую ночь; постоянные: 40 000 ₽/мес.; налоги вручную: 17 000 ₽/мес.
Модель не учитывает кредит, продажу актива и рост его стоимости. Денежный поток может оказаться ниже или отрицательным. Для решения нужны параметры реального объекта.
Планировочная концепция
Большое помещение → 10 студий
Из единого пространства формируется студийный объект: десять отдельных модулей, общий коридор и хозяйственная часть. Схема учитывает ежедневную работу с гостями и обслуживание.
300 м²условная исходная площадь
Пять студий с каждой стороны коридора, отдельная дверь и собственный санузел у каждого модуля. Хранение и обслуживание выделены отдельно.
Сначала проверяем назначение помещения, возможность размещения гостей, эвакуацию, вентиляцию, естественное освещение и мощность коммуникаций. «Свободное назначение» само по себе не подтверждает пригодность.
Полный бюджет74 640 000 ₽включая подготовку и резерв
Денежный поток / месяц348 813 ₽после заложенных расходов
Доходность за 12 месяцев работы5,6%к полной базе капитала
Простая окупаемость18,5 летвключая время до запуска
Из чего складывается этот пример
Студий: 10. Средняя цена занятой ночи: 4 500 ₽. Загрузка: 65%. Срок до запуска: 8 мес. Комиссии каналов и платежей: 12% выручки; управление: 20% выручки. Это введённые допущения, не тариф договора и не прогноз рынка.
Покупка: 55 000 000 ₽; проект: 2 000 000 ₽; ремонт: 10 000 000 ₽; мебель и техника: 4 500 000 ₽; прочий запуск: 1 000 000 ₽; резерв: 1 500 000 ₽; содержание до запуска: 80 000 ₽/мес. Переменные расходы: 360 ₽ на занятую ночь; постоянные: 140 000 ₽/мес.; налоги вручную: 45 000 ₽/мес.
Модель не учитывает кредит, продажу актива и рост его стоимости. Денежный поток может оказаться ниже или отрицательным. Для решения нужны параметры реального объекта.
Рыночные примеры и основания для схем
В объявлении ЖК «Дабл» на Циан продавец описывает двухкомнатную квартиру 50 м², разделённую на студии 27 и 21 м², с двумя санузлами. Это описание стороннего объекта, а не подтверждение согласуемости или наших результатов. Его план и доход не перенесены в наши схемы.
У студии Laura опубликован пример разделения однокомнатной квартиры на две студии. Он использован для изучения принципов освещения, хранения и проходов; исходная комнатность отличается от нашего сценария.
Изучена также модель работы агентства Богомазов / SANDI: подбор, подготовка, запуск и управление. Чужие фотографии, отзывы и показатели не выдаются за кейсы Коалиция апартаментов.
Для реального проекта учитываются ограничения из каталога перепланировок Москвы и применимые требования МЧС. Схемы выше объясняют услугу; заключение специалистов оформляется отдельно для конкретного объекта.
Калькулятор потенциала объекта.
Измените параметры и посмотрите, как меняются денежный поток, доходность и срок покрытия вложений. Введите свои данные или начните с одного из условных сценариев.
Демонстрационные данные. Стартовые значения условные и не описывают рынок Москвы, ваши результаты или тариф «Коалиция апартаментов». Модель без кредита и без роста стоимости объекта. Все суммы — рубли; расходы на подготовку указаны на весь проект.
Загрузить демонстрационный сценарий
Кнопка заменит текущие параметры условными значениями. После этого можно ввести свои данные.
Все параметры доступны для изменения.
Расчётный средний месяц после запуска
—
Денежный поток после указанных расходов и налогов, до кредита.
Полный бюджет проекта—
Из них подготовка и резерв—
12 месяцев эксплуатации—
Доходность на полный бюджет—
Простая окупаемость от начала проекта—
Загрузка безубыточности—
Занятых студие-ночей в месяц—
Из чего складывается месяц
| Строка расчёта | Средний месяц, ₽ | Что учтено |
|---|
Как меняется результат при другом спросе
Осторожный: цена −10%, загрузка −15 процентных пунктов. Базовый: ваши значения. Благоприятный: цена +10%, загрузка +10 п.п., не более 100%. Это иллюстративная чувствительность, не прогноз вероятности.
| Сценарий | Цена / загрузка | Поток в месяц | Поток за 12 месяцев работы | Доходность | Срок от старта |
|---|
Формулы и ограничения модели
- Средний месяц = 365 / 12 дней. Выручка = студии × дни × загрузка × средняя цена проданной ночи.
- Поток = выручка − комиссии − переменные расходы − постоянные расходы − введённые налоги. Это денежная модель, а не бухгалтерская чистая прибыль.
- Полный бюджет покупки = объект + подготовка + резерв + содержание до запуска. Для уже имеющегося объекта считаем его введённую оценку до работ и новые вложения.
- Доходность = поток за 12 месяцев эксплуатации / полная база капитала. Если стоимость уже имеющегося объекта неизвестна, доходность не показывается.
- В режиме покупки простая окупаемость = месяцы до запуска + полный бюджет / положительный месячный поток.
- Для своего объекта показывается только срок покрытия новых вложений всем доходом объекта. Это не окупаемость квартиры и не чистый эффект ремонта: для него нужен доход до изменений.
- Резерв не списывается второй раз. При отрицательном или нулевом потоке окупаемость не достигается.
- Годовая величина — 12 одинаковых средних месяцев работы. Это не первый календарный год проекта; период подготовки не приносит арендного дохода. Сезонность, инфляция, изменение цен, стоимость продажи и дисконтирование не моделируются.
- Кредит не учтён. Количество студий — параметр сценария, а не подтверждение возможности переустройства. Для решения о покупке нужны актуальные данные объекта и проверка специалистами.
Журнал Коалиция апартаментов
Что подготовить для оценки.
Какие исходные данные нужны, чтобы перейти от общей идеи к обсуждению конкретного помещения.
06 / Перед подготовкойЧто собрать для оценки потенциала помещения
Подготовьте адрес, назначение объекта, актуальный план и фотографии. Укажите, что уже сделано, какие коммуникации заведены и какой бюджет рассматриваете. Для варианта с несколькими студиями отдельно важны окна, входы, стояки и возможные проходы.
Сначала проверяются ограничения и варианты использования. Затем формируются план, состав работ, бюджет и сценарии эксплуатации. Число студий и будущий доход должны следовать из анализа конкретного объекта; иллюстрация на сайте помогает обсудить идею, но не заменяет эту работу.
Детали, о которых лучше знать.
Вы гарантируете доходность из калькулятора?
Нет. Калькулятор показывает результат введённых предположений. Доход зависит от объекта, загрузки, цен и расходов. Параметры примеров условные; финансовое решение требует оценки конкретного проекта.
Можно любую двушку разделить на два апартамента?
Нет. Схема показывает принцип организации пространства. Возможность переустройства зависит от статуса и технических условий объекта, расположения помещений, требований к эксплуатации и согласований.
Коалиция апартаментов · На связи
Обсудим вашу недвижимость
Адрес, фотографии и текущее состояние помогут обсудить подготовку и условия работы.
+7 925 771-71-92